Reklama biura nieruchomości i dewelopera: wideo z mieszkań, które umawia prezentacje

Nie musi podawać samej ceny, ale musi podać adres strony, na której ceny są opublikowane. Art. 19a ust. 3 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego nakazuje, żeby w reklamach, ogłoszeniach i ofertach sprzedaży kierowanych do nabywców deweloper wskazywał adres strony internetowej z ceną za metr kwadratowy każdego oferowanego lokalu, ceną pomieszczeń przynależnych i innymi świadczeniami, z podatkiem VAT. Dotyczy to także rolki na Instagramie i filmu na TikToku, bo przepis mówi o reklamie bez zawężenia do formy.

Od 11 lipca 2025 r. Ustawę z 21 maja 2025 r. ogłoszono w Dzienniku Ustaw 10 czerwca 2025 r. pod pozycją 758 i weszła w życie po miesiącu. Deweloperzy, którzy rozpoczęli sprzedaż wcześniej, mieli dwa miesiące na dostosowanie, czyli do 11 września 2025 r. Od tego dnia każda inwestycja z lokalami, których własność nie została jeszcze przeniesiona, ma mieć cennik na stronie i historię jego zmian z datami.

Art. 19a ust. 5 kwalifikuje naruszenie tych obowiązków jako praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Prezes UOKiK może za nią nałożyć karę do 10 procent obrotu z poprzedniego roku na podstawie art. 106 ust. 1 pkt 4 tej ustawy. Osobno działa art. 19a ust. 6: gdy cena na stronie różni się od ceny przy umowie, nabywca ma prawo żądać zawarcia umowy po cenie dla siebie najkorzystniejszej.

Tak, bez ograniczeń branżowych. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami zostało zderegulowane 1 stycznia 2014 r., licencja państwowa zniknęła, a ustawa o gospodarce nieruchomościami nie zawiera przepisu o reklamie pośredników. Zostały dwa twarde obowiązki: obowiązkowe ubezpieczenie OC z art. 181 ust. 3 oraz umowa pośrednictwa w formie pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności z art. 180 ust. 3. Reklamę biura ograniczają więc wyłącznie ogólne przepisy o nieuczciwych praktykach rynkowych.

Nie. Art. 179 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który wprowadzał licencję zawodową pośrednika, został uchylony z dniem 1 stycznia 2014 r. Dokumenty nazywane dziś licencjami wydają federacje i stowarzyszenia branżowe i są to certyfikaty prywatne. Warunki ustawowe prowadzenia biura to dziś niekaralność z art. 180a oraz polisa OC z art. 181 ust. 3, a za jej brak art. 198d przewiduje karę pieniężną od dwukrotności do pięciokrotności przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia.

Budżet mediowy lokalnego biura to zwykle 2000 do 6000 zł miesięcznie, a dewelopera na jedną inwestycję od kilkunastu tysięcy złotych. Materiał wideo jest osobną pozycją: kreacja od twórcy zaczyna się od 300 zł, pakiet kilku wariantów do testów od 800 zł. Koszt kontaktu od kupującego wynosi 60 do 300 zł, a umówionej prezentacji 250 do 900 zł. Przy prowizji liczonej od wartości mieszkania jedna domknięta transakcja pokrywa kwartał takiej kampanii.

Kieruj część budżetu do właścicieli, nie tylko do kupujących, bo biuro bez ofert nie ma czego reklamować. Najlepiej pracuje film, w którym sprzedający opowiada, jak wyglądała sprzedaż jego mieszkania: ile trwała, kto przyjmował telefony i ile prezentacji odbyło się bez jego udziału. Ten materiał zamyka obawę, że biuro tylko wrzuci ogłoszenie na portal i weźmie prowizję, i przynosi zapytania o wycenę zamiast kolejnych kupujących na czyjeś oferty.

Nie należy. Zakres czynności pośrednictwa określa umowa pośrednictwa, która zgodnie z art. 180 ust. 3 wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności, więc zgoda na nagranie, publikację i wykorzystanie materiału w reklamie powinna być w niej wpisana wprost. Ustne przyzwolenie przy prezentacji nie zastąpi tego zapisu. Jeżeli w kadrze pojawiają się domownicy albo dane pozwalające zidentyfikować lokal i osoby, potrzebna jest osobna zgoda na wizerunek.

Działa, ale w innym miejscu procesu niż portal ogłoszeniowy. Portal zbiera osoby, które już szukają i porównują metraż z ceną, więc decydują tam zdjęcia i cena. Rolka dociera do osób, które dopiero myślą o zmianie mieszkania albo nie wiedzą, że biuro istnieje, i to tam pracuje film z prezentacji, opinia klienta po zakupie i agent mówiący o konkretnej okolicy. Biuro obecne tylko na portalu konkuruje wyłącznie ceną i kolejnością na liście.

Tak, w szerszym zakresie, niż zakłada większość rynku. Art. 19a ust. 4 nakazuje stosować obowiązki cenowe odpowiednio także do deweloperów z art. 3 pkt 1 i przedsiębiorców z art. 4 pkt 1 ustawy, czyli podmiotów sprzedających gotowe lokale w ramach działalności gospodarczej, od dnia podania informacji o sprzedaży do publicznej wiadomości. Przedsiębiorca, który kupuje mieszkania, remontuje je i sprzedaje jako firma, jest tym przepisem objęty, a jego rolka jest reklamą w rozumieniu ust. 3.