Reklama dewelopera, która sprzedaje mieszkanie, zanim stanie budynek

Sprzedajcie wiarygodność i postęp, a nie tylko wizualizację. Na etapie wykopu działają trzy filmy: okolica nagrana w prawdziwych godzinach dojazdu, rozmowa z osobą odpowiedzialną za budowę o terminie i etapach oraz pierwszy raport z placu z datą. Potem co miesiąc nowy raport z budowy. Kupujący na etapie dziury w ziemi boi się, że nie dostanie mieszkania na czas, a regularny film z placu jest najprostszym dowodem, że prace idą.

Żaden przepis nie nakazuje słowa „wizualizacja”, ale reklama nie może wprowadzać w błąd co do cech lokalu i otoczenia (art. 5 ustawy o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym). Render, na którym zamiast planowanej obok hali stoi park, jest ryzykiem. Prospekt informacyjny musi zawierać informacje o przewidzianych inwestycjach w promieniu 1 km, a UOKiK karał już dewelopera za ich przemilczenie. Oznaczajcie wizualizacje w kadrze i pokazujcie obok nagranie z placu z datą.

To dokument według wzoru z załącznika do ustawy deweloperskiej z 20 maja 2021 r. Deweloper doręcza go wraz z załącznikami przed zawarciem umowy deweloperskiej albo rezerwacyjnej (art. 21 ust. 1), nieodpłatnie i na trwałym nośniku (art. 21 ust. 2). Gdy umowa jest niezgodna z prospektem albo prospekt ze stanem faktycznym, nabywca może odstąpić od umowy w 30 dni od jej zawarcia (art. 43 ust. 1 pkt 2 i 4, ust. 2). Reklama nie powinna więc obiecywać niczego, czego nie ma w prospekcie.

Tak samo jak w umowie i na stronie z cenami. Od 13 lutego 2026 r. art. 5a ustawy deweloperskiej mówi, że cenę lokalu ustala się jako iloczyn metrów kwadratowych powierzchni użytkowej i ceny za metr, a powierzchnię liczy się według Polskiej Normy obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę. Metraż w filmie podawajcie z tej samej tabeli, z której liczycie cenę, bez doliczania balkonu, ogródka czy komórki.

Nie musi zawierać samej ceny, ale od 11 lipca 2025 r. każda reklama, ogłoszenie i oferta sprzedaży dewelopera wskazuje adres strony, na której są ceny za metr każdego lokalu z historią zmian (art. 19a ust. 3). Ten obowiązek, kary i jego zakres opisujemy szczegółowo na stronie o reklamie biura nieruchomości i dewelopera. W filmie najprościej trzymać adres strony z cenami w stałym pasku na końcu kadru.

W Europie nie. Meta od 7 grudnia 2021 r. wymaga, żeby reklamodawcy docierający do Europy z reklamami dotyczącymi mieszkań zaznaczali kategorię specjalną. Według dokumentacji Meta wiek jest wtedy ustalony na 18 do 65+, płci nie da się wybrać, promień lokalizacji to co najmniej 15 km, a grupy podobnych odbiorców i targetowanie demograficzne są niedostępne. Odbiorców wybiera więc sam film: inaczej mówi kawalerka dla inwestora, a inaczej cztery pokoje dla rodziny.

Tak, ale to tablica reklamowa w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która wprost wymienia reklamy umieszczane na rusztowaniu, ogrodzeniu i wyposażeniu placu budowy (art. 2 pkt 16b). Jeśli gmina ma uchwałę krajobrazową, może ona określać zasady, wymiary, a nawet zakaz takich tablic (art. 37a ust. 1 i 3). Przed zamówieniem siatki sprawdźcie uchwałę w Waszej gminie.

Bezpieczniej przyjąć, że tak. Ustawa o informowaniu o cenach definiuje towar jako rzecz i zbywalne prawa majątkowe (art. 3 ust. 1 pkt 4) i nakazuje przy każdej obniżce podać najniższą cenę z 30 dni przed nią (art. 4 ust. 2), a ust. 5 stosuje to do reklamy. Deweloper i tak publikuje pełną historię cen każdego lokalu (art. 19a ust. 2), więc każda „obniżka o 40 tysięcy” jest sprawdzalna jednym kliknięciem.

Mediana ceny jednego filmu z aktywnych pakietów zweryfikowanych twórców na TworcyUGC wynosi 500 zł netto + 23% VAT, pakiet kilku filmów to mediana 1 730 zł netto + 23% VAT, a stała współpraca mediana 2 400 zł netto + 23% VAT miesięcznie. Deweloperowi najbardziej opłaca się stała współpraca na czas budowy, bo raport z placu co miesiąc to nowy film, a nie powtórka tego samego. Umowa i licencja na emisję w reklamach są w cenie, budżet emisji płacicie platformom osobno.